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　　2.当因不可归责于双方当事人的事由导致合同履行不能时，在双方达成解除合同的合意情况下，不能再认定任意一方违约，并且，协商解决纠纷期间，当事人可以行使同时履行抗辩权。

　　3.合同约定解除后实际损失难以鉴定确定的条件下，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则结合合同实际履行情况等综合因素，酌定给予亏损方相应的经济补偿。

　　2009年3月，陈某与某局下设的事务中心签订《合作协议》，约定将案涉房产交由陈某投资经营，陈某对大楼进行装修；合作期限为10年；如因不可抗拒因素，必须终止合同kaiyun官方登录 开云网址时，一般应提前一月书面通知陈某，陈某的经济损失不予补偿。后双方签订《补充协议》，约定事务中心同意将局机关划归事务中心使用的空地，划归陈某管理使用；允许陈某修建临时营业用房，如果提前终止协议，陈某所修建的房屋和装修损失不予补偿。后，陈某对经营租赁房屋的内外部进行了装修并投入使用。陈某不仅在临街房屋后、局办公楼前面空地上搭建了锅炉房和营业用房，还在局办公楼后面空地上搭建了员工宿舍等临时用房，某局及事务中心当时未提出异议。事务中心后被撤销。

　　2013年10月，某局以“本单位后院要进行改造使用，陈某临时占用局办公楼后的空地使用的员工宿舍及其他杂物都不在租赁合同范围内”为由，通知陈某搬离。2013年12月，某局又下发通知，要求陈某将局办公楼后搭建的简易房屋自行拆除。2014年4月，陈某以某局通知拆除员工宿舍、无法经营为由，提出赔偿申请。2014年11月，陈某向某局发出了《关于终止合作协议的告知函》。某局回复称：同意终止《合作协议》；原则同意给予陈某适当的经济补偿。因在赔偿金额上双方分歧较大，无法达成一致意见。2018年3月1日，陈某与某局签订了《租赁房屋及场地退还协议》，但是陈某未在协议约定的2018年3月29日前履行该协议。2018年6月陈某拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地。

　　昭通市昭阳区人民法院作出（2016）云0602民初68号民事判决。某局不服，提起上诉。昭通市中级人民法院作出（2016）云民终1197号民事判决。某局又不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院作出（2018）云06民再3号民事判决。陈某不服，向云南省人民检察院申诉。云南省人民检察院抗诉后，云南省高级人民法院2020年10月27日作出（2020）云民再38号民事判决：一、陈某支付某局2013年3月1日至2016年3月1日的房屋租金48万余元；二、某局补偿陈某经济损失100万元。

　　（一）关于双方约定的租赁场地范围问题。陈某单方在局办公楼后面空地上搭建简易用房属于单方变更合同的意思表示，虽然当时某局及事务中心未提出异议，但不能由此推定取得对方的同意。陈某主张“某局及事务中心没有阻止，双方即形成租赁的合意”的观点缺乏证据证实，本案的实际情况更符合《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之情形。

　　（二）关于双方是否存在违约的问题。导致合同解除的原因主要是政策变化及昭通市人居环境提升工程的实施，属于不可归责于双方的事由。双方在租赁合同的履行过程中均不存在违约行为。陈某明确表示，某局仅仅要求拆除局办公楼后的临时简易用房，对于合同约定范围的房屋和场地没有被通知拆除，也没有要求整个搬离。故某局通知陈某搬离并拆除擅自搭建在双方约定用地范围外的临时简易用房，属于某局维护自身权利的正当行为。在双方就终止合同达成一致但就赔偿金额未达成一致意见前，双方协商解决纠纷期间，陈某有正当理由延缓支付租金，这是行使同时履行抗辩权的体现。

　　（三）解除合同后双方各自主张的损失如何认定。合同关系虽然于2014年12月30日协商一致解除，但是直至2018年6月陈某才拆除并清运设施设备、交还租赁房屋及场地。在陈某实际占用房屋和场地的期间，应当支付参照房屋租金标准计算的相应的占用费用。关于陈某主张的损失金额如何认定的问题：鉴于合作协议中是租给陈某十年但其只用了四年就面临歇业的客观情况，陈某的损失客观存在。陈某投入的装饰装修残值损失，本来应当通过评估鉴定，但是鉴于目前已经全部拆除，丧失了评估鉴定条件，对其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，法院以实际损失为基础，结合合同实际履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由出租方给予陈某100万元经济补偿。

　　1.本案中，法院将“政策变化及昭通市人居环境提升工程的实施”认定为不可抗力，依据不够充分。一方面，法院并未查明该政策的具体内容，例如政策具体有哪些强制性要求等，并非所有政策变化都能作为有权解除合同的事由，否则对承租人明显不利。另一方面，出租人发函要求拆除的临建房屋也只是合同范围外的房屋，并不包括合同范围内的房屋，说明该政策并不会导致案涉租赁合同无法继续履行。

　　2.只要导致租赁合同解除的责任不在于承租人，出租人就应补偿承租人的装修损失，出租人不能以“租赁合同中明确约定合同解除时出租人无需补偿承租人的装修投入”作为抗辩理由。

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